De familiehypotheek

17
Mr. Johan van Steijn

Strenge bankregels
Huizen zijn inmiddels voor veel starters op de woningmarkt onbetaalbaar geworden. Banken moeten zich houden aan steeds strengere leennormen bij het verstrekken van de financiering van woningen. Ze mogen niet meer uitlenen dan is toestaan op basis van het inkomen en de taxatiewaarde van de woning. Als ze dat wel doen dan worden ze op de vingers getikt door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Kortom, het wordt heel lastig als je geen eigen geld hebt bij de aankoop van een woning. Want je zal in ieder geval de aankoopkosten en de inrichting met eigen geld moeten financieren.

Lenen van de familie
Het komt tegenwoordig steeds vaker voor dat ouders (binnen de leennormen) ook een deel van de financiering op zich nemen omdat ze beleggen te risicovol vinden. Ze lenen het dan liever uit aan de kinderen en vangen gelijk weer wat rendement over hun spaargeld.  Als de ouders geen zakelijke rente zouden vragen dan ziet de belastingdienst dit zelfs als een schenking.

Het kind kan de rente aftrekken in de aangifte als “rente eigen woning” ingeval er een schriftelijke leenovereenkomst is met een marktconforme rente en de lening in maximaal 30 jaar annuïtair wordt afgelost. Vergelijkbaar dus met een normale banklening voor de financiering van de eigen woning. In de praktijk wordt mij dan vaak gevraagd hoe hoog een marktconforme rente is.

Wat is marktconform?
Het kan aantrekkelijk zijn om de rente zo hoog mogelijk af te spreken door te spelen met een leenvoorwaarden (rentevastperiode, zekerheid etc). Voor de ouders maakt het niet uit. Zij betalen geen belasting over de rente maar betalen een vaste heffing in box 3 over de vordering op hun kind. Voor het kind maakt het wel uit want een hogere rente leidt tot een hogere belastingaftrek. Vervolgens kunnen de ouders een deel van de betaalde rente (binnen de jaarlijkse schenkvrijstelling van € 5.428) weer terugschenken. Maar hoe hoog is dan een marktconforme rente? Daarover zijn inmiddels al een aantal rechterlijke uitspraken gedaan.

Wat vindt de rechter?
Ouders hadden in 2008 een familielening verstrekt aan hun zoon met een rente van 8%. De rechter vond dat het een geldlening met een verhoogd risicoprofiel was. Ook banken hanteren dan een hogere rente omdat ze meer risico lopen. Het hoge rentetarief was daarmee volgens de rechter, zakelijk gezien, te begrijpen.
Een ander kind had in 2015 een lening gekregen van zijn ouders tegen een rentetarief van 9%. De vader stelde dat hij bewust geen zekerheid (in de vorm van een hypotheek) had gevraagd om zo een hoger rendement te kunnen realiseren. Op deze wijze wilde hij zijn pensioen aanvullen. Het was daarbij duidelijk dat de zoon desondanks de lening makkelijk kon terugbetalen. Bij de overeengekomen rentevast periode van 15 jaar vond de rechter (net als de belastingdienst) dat een rente van 4,5% eerder redelijk was.

Het is dus van groot belang om goede zakelijke argumenten te hebben ter onderbouwing van het rentetarief bij familieleningen.