Huurkorting vragen vanwege coronamaatregelen? Trek lering uit deze twee gerechtelijke uitspraken

4

Eerder schreef ik al het artikel: Wat zijn de gevolgen van het coronavirus op het huurcontract met ondernemers?’Inmiddels zijn de eerste twee gerechtelijke uitspraken gedaan. Beide rechters komen tot de conclusie dat de coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als een gebrek en als onvoorziene omstandigheid. Maar levert het ook daadwerkelijk huurkorting op?

Coronamaatregelen zijn een gebrek

De Rechtbank Gelderland (29 mei 2020) en de Rechtbank Noord-Nederland (27 mei 2020) komen beiden tot het oordeel dat de coronamaatregelen een beperking van het huurgenot opleveren en dat die beperking een huurgebrek oplevert. Sluiting als gevolg van een overheidsmaatregel die niet was te voorzien, levert volgens beide rechters een gebrek op dat een huurder niet hoefde te verwachten.

Coronamaatregelen zijn aan te merken als een onvoorziene omstandigheden

In mijn eerdere artikel gaf ik aan dat onvoorziene omstandigheden aanleiding kunnen zijn om een huurovereenkomst te ontbinden of te wijzigen om het nadeel weg te nemen. Beide voorzieningenrechters oordelen dat er door de coronamaatregelen sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Wat zijn de praktische gevolgen van beide uitspraken?

Voor de meeste contracten zijn de praktische gevolgen niet groot. In de uitspraak van de Rechtbank Gelderland ging het om de verhuur van het stadion van Vitesse. Weliswaar oordeelde de voorzieningenrechter dat er sprake was van onvoorziene omstandigheden, maar kwam de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de gevolgen voor rekening van Vitesse, als huurder van het stadion, diende te blijven. De rechtbank komt tot dit oordeel omdat Vitesse haar financiële situatie onvoldoende had onderbouwd. Vitesse beperkte zich door alleen te wijzen op het wegvallen van omzet. Het is dus zaak om de volledige financiële gevolgen van het niet kunnen gebruiken van het gehuurde volledig in kaart brengen om een kans te maken op huurkorting.

In de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland ging het om de huur van caféruimte door INBEV Nederland N.V., die het pand weer onderverhuurt aan een exploitant. Het betrof een heel oud contract, waarin de mogelijkheid om huurkorting bij gebreken te vorderen niet contractueel was uitgesloten. De rechtbank oordeelde daarom in kort geding dat INBEV de huurbetaling mocht opschorten, omdat INBEV waarschijnlijk in een bodemprocedure met succes huurkorting kan claimen.

Vanaf 2003 is het vorderen van huurkorting door huurders uitgesloten in de meest gebruikte standaard contracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ contracten). Huurders met een ROZ huurcontract van 2003 of later zullen geen beroep kunnen doen op huurkorting. Een huurder rest dan slechts een beroep op onvoorziene omstandigheden. En dat heeft alleen kans van slagen als een huurder in staat is om volledig financieel inzicht te geven en daaruit blijkt dat het heel onredelijk zou zijn als huurder verplicht is om de huur volledig te betalen.

Houden de uitspraken stand?

Het is de vraag hoe andere rechters hiermee om zullen gaan en hoe hierover in een bodemprocedure of hoger beroep zal worden geoordeeld.

Aangezien Vitesse onvoldoende heeft kunnen onderbouwen waarom zij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan de huurprijs kon worden gehouden, biedt het wellicht nog perspectief voor huurders die dit beter kunnen onderbouwen.

Uiteraard blijven wij de rechtspraak en ontwikkelingen op de voet volgen.

Meer weten over het vragen van huurkorting of ontbinding van het huurcontract vanwege de coronamaatregelen?

Verhuurt u uw bedrijfsruimte aan een ondernemer en wilt u weten wat uw rechten zijn? Of bent u juist huurder en wilt u weten of u huurkorting kunt vorderen? Neem gerust contact op met mij of een van de overige huurrechtadvocaten. Of leg uw vraag voor aan de specialisten van onze Coronavirus Helpdesk. Wij helpen u graag verder.