Huurovereenkomst bedrijfsruimte opgezegd? Houd rekening met de ontruimingsbescherming van uw huurder

18
Joel Kesseboom

U zegt als verhuurder de huurovereenkomst van overige bedrijfsruimte op. Dit doet u tijdig. U gaat er vervolgens vanuit dat de huurder het gehuurde aan het einde van de huurperiode zal ontruimen. Maar dan, nadat de laatste dag van de huurperiode is verstreken, komt u erachter dat de huurder het gehuurde niet heeft verlaten. Waar moet u op voorbereid zijn en wat moet u dan in ieder geval doen?

Verschil in huurregimes van bedrijfsruimte

Het huurrecht kent twee huurregimes voor bedrijfsruimte. Aan de ene kant hebben we de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, restaurants en ambachtsbedrijven. Aan de andere kant hebben we de verhuur van overige bedrijfsruimte, waaronder kantoren, fabrieken en opslagloodsen.

Opzegtermijn huurovereenkomst overige bedrijfsruimte

De wet biedt de huurder van middenstandsbedrijfsruimte veel bescherming. In tegenstelling tot de huurder van middenstandsbedrijfsruimte wordt de huurder van overige bedrijfsruimte slechts beperkt beschermd. Partijen kunnen namelijk zelf de duur van de huurperiode bepalen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege na het verstrijken van de huurperiode. Er is dus geen opzegging nodig. Voor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt dat deze eindigt door opzegging. De opzegtermijn staat in dat geval in de overeenkomst of in de wet. De wet kent echter een zeer korte opzegtermijn van één maand. Om te voorkomen dat een huurder plotseling wordt geconfronteerd met een opzegging, biedt de wet de huurder ontruimingsbescherming.

Geen huurbescherming, wel ontruimingsbescherming voor de huurder van overige bedrijfsruimte

De ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder van overige bedrijfsruimte na het eindigen van de huurovereenkomst niet meteen het gehuurde hoeft te verlaten. De huurder krijgt op grond van de wet automatisch twee maanden respijt. Deze twee maanden gaan bovendien pas lopen op het moment dat u als verhuurder de ontruiming heeft aangezegd. Zolang u de ontruiming dus niet heeft aangezegd, kan de huurder na het eindigen van de huurovereenkomst gewoon doorgaan met het gebruiken van de bedrijfsruimte. Tip: zegt u als verhuurder de huurovereenkomst op, vergeet dan niet gelijktijdig met deze huuropzegging ook de ontruiming aan te zeggen. Dat bespaart u in de praktijk namelijk veel tijd.

Huurder kan verlenging vragen van de ontruimingstermijn

Zodra u de ontruiming heeft aangezegd, kan de huurder binnen twee maanden naar de rechter stappen om verlenging van de ontruimingstermijn te vragen. Zolang de rechter nog niet heeft beslist op het verzoek van de huurder kan de ontruiming niet worden afgedwongen. De ontruimingstermijn kan maximaal worden verlengd van twee maanden tot één jaar. Daarna is verlenging nog tweemaal mogelijk, ook weer met een maximale termijn van steeds één jaar.

De rechter maakt een belangenafweging

De belangen van de huurder bij het voortzetten van het gebruik moeten worden afgewogen tegen uw belangen als verhuurder bij ontruiming van het gehuurde. Onder uw belangen als verhuurder vallen bijvoorbeeld

  • onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door de huurder;
  • overlast; of
  • wanbetaling.

Als de belangen van de huurder ernstiger worden geschaad dan die van u als verhuurder, dan wijst de rechter het verzoek toe en wordt de ontruimingstermijn verlengd. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep mogelijk. Dat betekent dat u niet in staat bent de bedrijfsruimte aan een ander te verhuren totdat de ontruimingstermijn is verstreken en geen nieuwe verzoeken tot verlenging zijn gedaan.

Vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte tijdens de ontruimingstermijn

Gedurende de periode dat de huurder de bedrijfsruimte gebruikt, betaalt de huurder een gebruiksvergoeding. In het algemeen is deze vergoeding even hoog als de oorspronkelijke huurprijs, inclusief indexering. Maar let op, voor zover het huurpeil op locatie hoger ligt dan de oorspronkelijke huurprijs, bent u als verhuurder in staat om van de rechter een hogere gebruiksvergoeding te vragen. Daar moet u dan wel expliciet een gemotiveerd beroep op doen!

Tip: stemt een huurder vrijwillig in met een huurbeëindiging, dan heeft de huurder geen recht op ontruimingsbescherming

Een beroep van de huurder op ontruimingsbescherming kan ertoe leiden dat de huurder nog lange tijd van het gehuurde gebruik kan blijven maken. Als u duidelijkheid wilt over het moment van teruggave van het gehuurde, is het raadzaam om daar met de huurder afspraken over te maken. Als een huurder vrijwillig instemt met de huurbeëindiging, heeft hij namelijk geen recht op ontruimingsbescherming. Daarmee bespaart u veel tijd alsook een kostbare procedure.

Zit u met ontruimingsbescherming van uw huurder?

Wilt u meer weten over wat u kunt doen wanneer de huurder een beroep doet op de ontruimingsbescherming? Neem contact op met mij of één van de overige huurrechtspecialisten. Wij helpen u graag verder!