Huurprijsindexering standaard opnemen in huurcontract bedrijfsruimte

15

Door inflatie is het raadzaam om uw huurprijs jaarlijks te indexeren. Dit moet u wel opnemen in het huurcontract. Bevat het huurcontract namelijk geen artikel over de indexering, dan mag u niet indexeren en zult u op een andere manier de huurprijs ter discussie moeten stellen. Maar welke prijsindex kunt u aanhouden? Mag u de indexering automatisch jaarlijks doorvoeren? En wat zijn de meest voorkomende struikelblokken?

Welke prijsindex kunt u aanhouden?

Bij de indexering wordt vaak aansluiting gezocht bij een prijsindex van het Centraal Bureau van de Statistiek. Zo bepalen de algemene voorwaarden van het ROZ huurcontract bedrijfsruimte 2015 bijvoorbeeld:

17.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.

Dat is veel tekst. Gelukkig heeft het CBS heeft een mooie rekentool om dat simpel uit te rekenen.

Indexering automatisch van kracht?

Veel huurcontracten bepalen dat de geïndexeerde huurprijs automatisch van kracht is, ook al is deze nog niet berekend of aangezegd. Zo bepaalt het standaard huurcontract van ROZ bijvoorbeeld:

17.3 Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan. 

Toch doet u er als verhuurder verstandig aan om de indexering te agenderen en jaarlijks schriftelijk aan uw huurder te melden. Daarnaast is het gebruikelijk om pas een jaar na de ingangsdatum van het huurcontract voor de eerste keer de huurprijs te indexeren.

De meest voorkomende struikelblokken

In mijn praktijk zie ik regelmatig deze drie struikelblokken:

1) Huurindex is geen huurverhoging

De prijsindexering is geen huurverhoging. De prijsindex heeft tot doel om inflatie te compenseren. De indexering moet u onderscheiden van een huurprijsverhoging, die u kunt overeenkomen met uw huurder. Bij winkelruimte kunt u periodiek ook een huurprijsprocedure starten.

Let dus op: als u niet indexeert, maar een verhoging overeenkomt, dan kan dat ertoe leiden dat u vervolgens de komende vijf jaar geen verhoging (anders dan een index) mag doorvoeren.

2) Afzien van indexering

U kunt als verhuurder – uit coulance – toezeggen om een of meerdere jaren een indexering achterwege te laten. Met name in crisisjaren zie ik dit wel gebeuren. Ik raad dit altijd af. Door expliciet af te zien van indexering, verliest u het recht om dat later nog te vorderen. Beter is het om de indexering wel door te voeren, maar af te spreken dat uw huurder een tijdelijke korting ontvangt op de huurprijs. Dan kunt u weer de volle huur vragen als uw huurder uit de geldzorgen is

3) Inhalen vergeten indexering en verjaring

Als u jarenlang heeft verzuimd om te indexeren, dan kunt u alsnog met terugwerkende kracht alle vergeten indexeringen inhalen. Echter de nabetalingen die daaruit ontstaan, verjaren vijf jaar nadat de vordering opeisbaar is.

Ik leg het uit. Als de huur betrekking heeft op de maand februari 2013, dan is die huur opeisbaar op 31 januari 2013 en verjaart de nabetaling op 1 februari 2018. Stel dat u tien jaar vergeten bent om te indexeren. Dan mag u dat over al die tien jaren alsnog doen. Voor de nabetalingen kunt u echter maar vijf jaar teruggrijpen. Financieel kan dit fors oplopen omdat u index over index doorvoert. Als u 10 jaar 2% indexeert leidt dat uiteindelijk tot een huuraanpassing van bijna 22%!

Gebruik standaard huurcontract ROZ

Veel huurcontracten – zoals de standaard huurcontracten van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) – bevatten een artikel over de jaarlijkse indexering. Mijn tip aan u: gebruik deze.  Daarmee voorkomt u een hoop discussie met uw huurder.

Meer informatie over huurprijsindexering?

Wilt u meer weten over huurprijsindexering of kunt u hulp gebruiken bij het opstellen van een huurcontract? Neem gerust contact op met mij of één van de andere huurrechtadvocaten van RWV.