Servicekosten huur woonruimte; wat zijn de spelregels?!

6

Voor woonruimte gelden veel wettelijke bepalingen waar u als verhuurder niet van mag afwijken. Toch – of lieverd gezegd juist daarom – doet u er als verhuurder verstandig aan om het huurcontact goed op te stellen.

Wat wordt verstaan onder servicekosten?

Onder service verstaan we alle leveringen en diensten die u als verhuurder levert aan uw huurder naast het kale huurgenot van de woning en de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die deel uitmaken van de woning. Denk bijvoorbeeld aan een tuin, parkeergarage of lift. Kosten voor aanleg of exploitatie van deze voorzieningen mogen niet als servicekosten worden doorbelast aan de huurder. Deze worden geacht te zijn inbegrepen in de kale huursom.

Waarom werken met servicekosten?

Het grootste voordeel van het uit handen nemen van het huurdersonderhoud is dat u zeker weet dat het gehuurde in goede staat blijft. Slecht klein onderhoud kan immers tot grote problemen leiden. Als uw huurder bijvoorbeeld de regenafvoeren niet regelmatig schoonmaakt, kan dit leiden tot lekkages met gevolgschade. Toont u dan maar eens aan dat die schade het gevolg is van nalatig onderhoud van uw huurder. En als u dat al kunt aantonen, is het nog maar de vraag of uw huurder de schade kan vergoeden.

Verhuurt u als belegger één of slechts een paar woningen, dan biedt het werken met servicekosten u vaak geen (schaal)voordelen. De extra administratie en het debiteurenrisico zal dan eerder reden zijn om zo min mogelijk leveringen en diensten overeen te komen. Uw huurder mag dit dan zelf regelen en inkopen.

‘Boete’ op all-in huurprijs

Zorg ervoor dat u altijd een kale huurprijs overeenkomt naast een separaat voorschot op de servicekosten. Als u ‘all-in’ verhuurt, dan kan uw huurder aan de huurcommissie vragen om de all-in prijs te splitsen in de kale huursom en de servicekosten.

De kale huursom wordt dan bepaald op 55% van de overeengekomen all-in prijs en het voorschot op 25% van de all-in prijs.
55 + 25 = 80 en geen 100! De wetgever wil met deze ‘boete’ voorkomen dat de huurprijsbescherming wordt omzeild.

Voor welke leveringen diensten mag u servicekosten rekenen?

Kosten van onderhoud
Bij verhuur van woonruimte mag u niet afwijken van de wettelijke onderhoudsverdeling. Dit houdt in dat u op grond van de wet uw huurder alleen kunt verplichten ‘kleine herstellingen’ te doen. Daaronder valt ook klein preventief onderhoud. In het Ministerieel Besluit Kleine Herstellingen is beschreven welk onderhoud voor rekening van uw huurder komt.

Alleen het onderhoud dat voor rekening van uw huurder komt, mag u voor uw huurder uit handen nemen en daarvoor servicekosten in rekening brengen. U moet dit dan wel (schriftelijk) met uw huurder overeenkomen.

Voor verhuurdersonderhoud, zoals buitenschilderwerk, mag u nooit servicekosten in rekening brengen bij uw huurder.

Kosten van andere leveringen en diensten
Naast huurdersonderhoud kunt u ook andere services verlenen. Als u twijfelt of deze services mogen worden doorbelast, controleer dan het Besluit ServicekostenHet besluit Servicekosten geeft een opsomming van diensten en leveringen die in ieder geval als servicekosten kunnen worden aangemerkt.

Leegstandskosten
Kosten van leegstand van andere woningen in een complex mag u – net als bij bedrijfsruimte – niet omslaan over de verhuurde woningen. Wel mag u administratiekosten aan uw huurder berekenen.

Afrekenen (voorschot) servicekosten 

Bij de afrekening dient u zoveel mogelijk de werkelijke kosten van de leveringen en diensten door te belasten. Zo dient u kosten van nutsvoorzieningen (gas, licht en water) – als u dat levert – door te belasten op basis van de werkelijke kosten van verbruik.

Soms is een verdeelsleutel nodig, bijvoorbeeld als schoonmaakkosten van gemeenschappelijke delen van een wooncomplex worden doorbelast. U dient dan een redelijke en objectieve verdeelsleutel toe te passen. Bijvoorbeeld een gelijke verdeling over de woonruimtes in het complex of een verdeling naar rato van het verhuurde oppervlak. U doet er goed aan om deze verdeelsleutel in de huurovereenkomst vast te leggen.

Hoe berekent u de afrekening: Beleidsboek Servicekosten en Nutsvoorzieningen Huurcommissie

De Huurcommissie of de kantonrechter oordeelt over geschillen over de afrekening van servicekosten. Het Beleidsboek Servicekosten en Nutsvoorzieningen beschrijft in detail op welke wijze u kosten mag doorbelasten. Hierin vindt u bijvoorbeeld terug welk percentage administratiekosten u mag doorbelasten of welke kosten mogen worden doorbelast voor meubilair. Als u zich daaraan houdt, kunt u niet op uw vingers worden getikt door de huurcommissie of kantonrechter.

Vervaltermijnen  

Uiterlijk binnen zes maanden na afloop van elk boekjaar waarop de huur betrekking heeft, moet u met uw huurder afrekenen. Als u het met uw huurder niet eens kunt worden over de afrekening, dan heeft u vervolgens 24 maanden om dit voor te leggen aan de huurcommissie of kantonrechter. Daarna vervalt uw recht om bedragen op grond van de afrekening te vorderen.

Deze termijn geldt ook voor huurders die menen recht te hebben op terugbetaling van (een deel van) het voorschot. Als huurders geen afrekening van u ontvangen kunnen ze tot 30 maanden na afloop van het boekjaar waarover had moeten worden afgerekend, een vordering instellen bij de huurcommissie of kantonrechter. Daarna vervalt hun recht op afrekening.

Servicekosten bedrijfsruimte

Voor servicekosten bedrijfsruimte gelden andere bepalingen. Deze behandel ik in het artikel: Servicekosten bedrijfsruimte; wat zijn de spelregels?!   

Meer weten over servicekosten woonruimte?

Wilt u weten welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of wilt u advies over een geschil? Neem gerust contact met mij op of een van de overige huurrechtspecialisten van RWV.