Stappenplan investeren in vastgoed. Stap 3: Rechten van derden bij aankoop vastgoed

5

Bij de aankoop van vastgoed heeft u niet alleen te maken met de verkoper. Ook rechten van derden spelen vaak een rol. Het is verstandig om daar onderzoek naar te doen en om deze rechten in de onderhandelingen te bespreken. Over welke rechten van derden gaat het dan?

Koopoptie of eerste recht van koop

Soms heeft de verkoper een andere partij een recht gegeven om het onroerend goed te kopen. Dat kan vastliggen in een voor u onbekende overeenkomst, maar het kan soms ook zichtbaar zijn in een eerdere leveringsakte.

Realiseert u zich dat een ouder recht op levering (andere koper) voorrang heeft. Een notaris zal in een voorkomend geval ook vragen of een notarieel vastgelegde aanbiedingsplicht is uitgewerkt.

Als u weet dat een andere partij een kooprecht heeft, en u willens en wetens mee werkt aan de wanprestatie van de verkoper jegens deze derde, dan loopt u het risico dat u op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk wordt gesteld voor de schade die deze derde lijdt.

Ook kan een aanbiedingsplicht die doorwerkt volgens de leveringsakte u beperken om in de toekomst vrij door te verkopen. Dat beperkt de waarde van het vastgoed.

Vormerkung

Vormerkung houdt in dat een eerdere koopovereenkomst is ingeschreven in het kadaster. Deze inschrijving vervalt na 6 maanden. Door deze inschrijving mag een notaris niet meewerken aan de levering aan een latere koper. U kunt uw koopovereenkomst inschrijven in het kadaster om te voorkomen dat er na u andere kapers op de kust komen. Dit beschermt u ook tegen beslagleggers of hypotheekhouders voor zover het gaat om beslagen en hypotheken die na inschrijving (vormerkung) worden ingeschreven in het kadaster.

Hypotheekhouders en beslagleggers.

U wilt het vastgoed kopen zonder beslagen en hypotheken van de verkoper. De standaard NVM koopakte bevat een bepaling dat u koopt zonder hypotheken en beslagen. Dat is nodig omdat volgens de wet hypotheken en beslagen vast zitten aan het vastgoed en in principe bij overdracht mee gaan, tenzij het een executieverkoop is. Het is aan de verkoper om te zorgen dat de hypotheekschulden en beslagleggers worden betaald. Als de waarde van het vastgoed lager is dan de schulden, dan kan dat tot problemen leiden.

Uiteindelijk zullen, mits de koopsom marktconform is, de hypotheekhouder(s) en beslaglegger(s) verplicht kunnen worden om mee te werken aan doorhaling van de hypotheken c.q. beslagen. Maar discussie hierover kan ertoe leiden dat de levering fors wordt vertraagd.

Zakelijke rechten en kwalitatieve verbintenissen en gemeente.

Ook partijen met een zakelijk recht, zoals een recht van overweg (erfdienstbaarheid), zijn derden met een recht die uw rechten kunnen inperken. Ik behandelde dit reeds in Stap 2: Welk vastgoed koopt u?

Koop breekt geen huur

Huur is geen zakelijk recht dat zichtbaar is in het kadaster. Maar u kunt meestal wel constateren dat het vastgoed (dat kan ook een recht van opstal zijn) is verhuurd. Als u een verhuurd pand koopt, dan dient u de huurovereenkomst op te vragen bij de verkoper. Vergeet ook niet door te vragen naar eventuele geschillen met de huurder.

Op grond van de wet eindigt de huur niet bij verkoop, maar wordt u als koper verhuurder. De huurovereenkomst loopt ongewijzigd door. Alle rechten en plichten vanaf de datum van overdracht gaan over op u. Dat betekent bijvoorbeeld dat u last kunt krijgen van een huurder die de huurbetaling opschort in verband met gebreken aan het gehuurde. Of dat u de huurder een teruggave moet betalen, omdat de voorschotten op de servicekosten hoger waren dan het werkelijk verbruik.

U dient de huurder schriftelijk (bij voorkeur aangetekend) in kennis te stellen van de overdracht.

De wet kent vele huurregimes met vaak dwingend wettelijke regels. Zo mag u de eerste 3 jaar nadat u de eigendom van het vastgoed hebt verkregen, de huurovereenkomst niet opzeggen op grond van dringend eigen gebruik als het woonruimte of winkelruimte/horeca betreft. Hou rekening met deze gevolgen bij de aankoop

Download het complete Stappenplan investeren in vastgoed

Bij het aankopen van vastgoed komen vele aspecten kijken. U zult de aankoop dan ook goed moeten voorbereiden. Om u bij deze voorbereiding te helpen, hebben we voor u een stappenplan opgesteld. Het stappenplan bestaat uit vier delen en bevat handige checklists. Download hier ons complete stappenplan.

Heeft u vragen over het Stappenplan investeren in vastgoed of wilt u dat wij u helpen bij de aankoop van vastgoed? Neem gerust contact met ons op.

Eerder verschenen stappen in het Stappenplan investeren in vastgoed

Link origineel bericht, klik hier